기업 문화

IT 기업 주도의 '사무실 복귀', 상업용 부동산 임대율 상승 이끌어

Lucas Mearian  | Computerworld 2022.03.24
상업용 사무실 부동산 시장에는 여전히 글로벌 팬데믹의 영향이 있지만, 임대 데이터에 따르면 전 세계 많은 도시가 엄격한 제한에 따르기보다 점차 코로나19와 공존하는 방향으로 나아가고 있다.

2021년 4분기 사무실 임대율은 팬데믹 이후 처음으로 긍정적인 모습을 보였다. 미국 내 순 사용률은 164만 6,000㎡나 증가했다. 2차 성장 시장(인구 100~500만 이내 도시)에서의 임대율도 약간 증가했다.

상업용 부동산 및 투자 관리 서비스 기업 JLL(Jones Lang LaSalle)은 2021년 말까지 사무실 임대 시장에서 주도적인 역할을 차지한 IT 기업은 4분기 활동에서도 21%를 차지했다고 밝혔다. 첨단 기업은 사무실 부동산 시장을 주도했으며, JLL의 미국 조사 책임자 필 라이언은 “빅테크(Big Tech)로 불리는 IT 기업들은 팬데믹 중 100만 5,800㎡의 사무실 공간을 확장했다”라고 말했다.
 
ⓒ Jones Lang LaSalle IP

하지만 사무실 임대율은 여전히 팬데믹 이전보다 낮다. JLL은 보고서에 여러 가지 우호적인 조건이 작용해 2022년 사무실 임대 수요가 점차 늘어날 것으로 예상했다.
 
2021년 4분기에는 2년 만에 처음으로 임대된 사무실 공간이 빈 공간보다 많았다. 전체적으로 전 세계의 임대 활동은 2021년 마지막 3개월에 9.2% 증가하여 분기별 수준이 팬데믹 이전 정상 수준의 71.3%에 도달했다. 

하지만 임대와 사용은 다르다. 임대는 책상에 앉아 있는 실제 직원이 아니라 사용할 것으로 예상되는 공간을 의미한다.

이번 달 캐슬 시스템(Kastle System)의 BWB(Back to Work Barometer)의 평균 사용률은 40.5%로 증가했다(2021년 11월에는 39%). 40.5%는 2020년 3월 이후 가장 높은 수치이고, BWB가 측정한 모든 도시에서 사용률이 증가했다. (이 지표는 뉴욕, 시카고, 휴스턴, 워싱턴 등 10개 대도시 지역의 사용률을 측정한다.)
 
ⓒ Kastle Systems

캐슬 시스템은 전 세계 1만 곳 이상 기업을 관리하는 보안 업체이며, 직원의 건물 출입 데이터로 사무실 사용률을 판단한다.

하지만 사무실 관련 기술 기업 프리스페이스(Freespace)에 따르면 미국 사무실 사용률은 지난 4개월 동안 급등락을 반복했다. 미국 사무실 사용률은 2021년 11월 11%에서 1월 3%로 낮아졌다가 2022년 3월에야 다시 6%로 회복되었다.

2021년 5월 초 미국에서 사용률이 10%를 초과한 사무실은 20곳 중 1곳에 불과했다. 지난달 사용률 평균도 16%에 그쳤다. 컨설팅 기업 무디스 애널리틱스는 2022년에도 계속 5개 사무실 중 1곳은 빈 상태일 것으로 전망했다.
 
라이언은 “아직 대부분의 직원이 사무실에 없는 상태이다. 수요 증가 측면에서 기존 면적 대비 공간 수요가 순감소할 것이라는 전반적인 합의가 존재한다. 하지만 시장 전체를 볼 때는 노동력과 일정 수준의 사무실 접근이 필요한 사람의 전체 숫자가 증가할 것이므로 더욱 지켜보아야 한다”라고 말했다.
 
2021~2022년 미국 건물 사용률 수준 ⓒ Freespace

JLL은 보고서에서 새로운 코로나 변종, 지정학적 문제, 인플레이션 심화에 대한 우려가 여전하기 때문에 불확실성은 앞으로도 중요한 주제가 될 것이라고 분석했다.

임대 활동이 증가했지만 팬데믹 이전에 시작된 건물 완공 및 사무실 통합으로 인해 사무실 공실률은 2022년에도 증가 추세를 보일 것으로 예상된다.

특히 기존 공간의 통합이라는 트렌드가 사무실 사용률에도 영향을 미친다. 기업은 하이브리드 근무 인력을 수용하기 위해 임대 공간을 더욱 효율적으로 활용하려고 노력하고 있다. 또한, 새 건물, 또는 개보수된 건물 임대를 선호하는 기업도 늘어나고 있다. JLL 이사 피터 미스코비치는 낡은 사무실 공간이 점차 주거 또는 노인 생활, 지원형 생활 시설로 용도가 변경되고 있다고 밝혔다.

이전의 인터뷰에서 미스코비치는 “뉴욕, 보스턴, 샌프란시스코, 런던 등 대도시에서는 등급이 높은 공간을 임대할 때 추가 요금을 지불해야 한다. 2019년 12월 이전으로 돌아갈 일은 없을 것 같다”라고 말했다.
 
ⓒ Jones Lang LaSalle IP

미스코비치는 대공황 때처럼 팬데믹 기간 중에도 최고급 부동산이 아닌 사무실 공간과 오래된 도심 건물, 쓸모 없는 교외 부지가 노후화되어 개보수 대상이 될 것이라고 분석했다.
 
이들 건물은 보통 오래된 부동산이거나 교외 환경에 위치하고 있으며 편의 시설과 기술 인프라가 거의 없다. 팬데믹 이전에는 임대 비용이 저렴했기 때문에 인기가 있었던 건물들이다.

한편 라이언은 예약된 출근일에 맞춰 책상을 공유하는 협업 공간 또는 ‘핫 데스킹(Hot-desking)’ 모델을 도입하는 기업이 많다며 “하나의 책상을 정해 놓고 사용하는 사람이 줄어들 것이다. 시장 전체의 수요 측면을 보면, 향후 사무실 공간의 유의미한 감소를 예상할 수 있다"라고 설명했다.
 
평균보다 사용률이 높고 지난 수 개월 동안 증가한 도시도 있었다. 프리스페이스는 런던 사무실 사용률은 3월 10일에 42%로 정점을 찍었으며, 2020년 팬데믹 이전의 최고 일일 사용률 수준이었다고 밝혔다. (프리스페이스의 데이터는 건물 사용과 환경 조건을 측정하는 전 세계 사무실 내 12만 개 이상의 센서를 분석한 것이다.)

글로벌 상업 부동산 중개기업 C&W(Cushman & Wakeman)는 보고서에서 전체 사무실 임대 활동이 2021년 한 차례 고비를 넘겼다고 발표했다. 임대 활동은 연간 13.3% 증가했고 4분기 임대는 전년 동기보다 29% 증가했다. 임대 수요는 재임대 시장에 부정적인 영향을 미친다.

북미의 재임대 매물은 7분기 연속 재고 증가 후 2021년 마지막 2분기에 감소 추세를 보였다. 재임대는 세입자가 아파트를 재임대하는 것처럼 기업이 빈 사무실 공간을 다른 방식으로 채우고 있음을 나타낸다. 따라서 재임대 감소 추세는 기업들이 임대한 공간을 직접 사용하고 있다는 의미다.

C&W는 “재임대 공간이 약 2년 동안 증가한 후 고점을 찍고 감소했던 과거 두 번의 침체와 유사한 패턴을 보인다”라고 설명했다.

2021년 4분기 북미 재임대율은 분기별로 4.8% 감소했다. 현재 전체 재임대 공간은 총 396만 2,400㎡이며, 이전 분기의 441만 9,600㎡에서 다소 감소한 수치다.

JLL은 상업용 사무실 공간 임대가 다시 증가하고 있지만 코로나19가 확산되면 다시 한번 감소할 수 있다고 경고했다. 

라이언은 “사무실 안전과 물리적 통근에 대한 직원의 합의와 정서가 정상적인 수준으로 돌아오는 것 같다. 사무실 재출근은 지금까지 연기되었을 뿐이다. 예전에도 수치가 긍정적으로 상승한 적이 있었고 때로 급락하기도 하지만, 2022년 들어서는 체감하는 변화가 분명히 있다. 전 세계적으로 물리적 거리 두기가 완화되는 추세라 더욱 그렇다”라고 말했다.
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